Informations juridiques

I - Le nouveau régime d'imposition des plus-values à compter du 1er février 2012

• 0 % de 1 à 5 années ;

• 2 % par an entre 6 et 17 années de détention ;

• 4 % par an entre 18 et 24 années de détention ;

• 8 % par an entre 25 et 30 années de détention

II - L'imposition des plus-values jusqu'au 30 janvier 2012

Certains biens, certaines personnes en sont exonérés:

• La résidence principale :

Il s'agit de l'habitation réellement occupée par le vendeur au moment de la vente, personnellement, et durant la majeure partie de l'année. Même si vous déménagez, la résidence reste considérée comme principale, si la vente est réalisée dans l'année qui suit la mise en vente.
Sous certaines conditions, les parts de SCI qui mettent gratuitement un logement à la disposition de l'associé vendeur qui l'occupe à titre d'habitation principale.

• Tous les biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans

• Certaines personnes retraitées, ou invalides, sous certaines conditions de revenu :



Quelles sont les opérations imposables ?


Les cessions à titre onéreux ( vente, échange ) de constructions, et terrains, ainsi que les droits qui portent sur ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes...).



Qui sont les personnes imposables ?


Les particuliers ou les actionnaires de SCI soumises à l'impôt sur le revenu, lorsqu'ils réalisent des plus-values, et qu'ils ne sont pas exonérés.




Comment se calculent la plus-value et l'impôt ?



La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente mentionné dans l'acte notarié ( moins certains frais ) et le prix d'achat ( plus certaines charges ), moins certains abattements.

On peut déduire de ce prix de vente, si on en détient les justificatifs :

• les honoraires versés à une agence ou à un notaire
• le cout des diagnostics techniques obligatoires
• les honoraires d'architecte si on a demandé un permis de construire
• la TVA éventuellement payée


On peut ajouter au prix d'achat du bien en vente certains frais et dépenses:

• Soit les frais réels d'acquisition sur justificatifs, soit un forfait fixé à 7,5% du prix du bien.
• Le cout des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration, s'ils ont été réalisés par une entreprise, et si ces dépenses n'ont pas déjà été prises en compte pour réduire l'impôt sur le revenu.
• Si l'on ne dispose pas de factures, et à condition de vendre plus de cinq ans après l'achat, et qu'il s'agisse d'une construction ( pas d'un terrain nu ), on peut ajouter au prix d'achat un forfait de 15% de son montant.
• Les frais de voirie, de réseaux et de distribution, réalisés dans le cadre du POS.
• Si le bien a été acquis à titre gratuit ( succession, donation ), la valeur mentionnée dans l'acte notarié peut être augmentée des frais d'acte, et honoraires du notaire, ainsi que des droits de succession ou de donation.


L'abattement pour durée de détention
On applique à la plus-value brute une réduction de 10 % par an, pour chaque année entière au-delà de la cinquième année. Au-delà de quinze ans, la vente est exonérée d'impôt sur la plus-value.

L'abattement fixe
Un abattement de 1 000 € est aussi appliqué sur cette plus-value brute. Quand le bien appartient à plusieurs personnes, l'abattement bénéficie à chaque indivisaire ou à chaque époux.

Montant de l'impôt
Il est depuis 2011 de 19% de la plus-value imposable, plus les prélèvements sociaux (12.3%), soit un taux d'imposition global de 31.3%. Le notaire prélève cet impôt sur le prix de vente.




Exemple:



Vous vendez le 1er août 2011 une maison pour 300.000 euro. Vous l'aviez achetée, 10 ans avant la vente, le 1er août 2001, 150.000 euro.

Prix d'acquisition :

• Prix d'achat = 150.000
• plus la commission d'agence = 7.000
• plus les frais d'achat (frais d’acte) réels si vous détenez les
  justificatifs, ou pour un montant forfaitaire de 7,5% = 11.250
• plus certains travaux pour leur montant réel, s'ils ont été
  réalisés par une entreprise et justifiés par une facture,
  ou pour un montant forfaitaire de 15 % si vous possédez le
  bien depuis plus de cinq ans = 22.500
Prix d'acquisition total : = 190.750
Prix de cession :

• Prix de vente = 300.000
• Moins les frais de diagnostics techniques = 1.000
Prix de cession total : = 299.000

Plus-value imposable :108.250 - 54.125 - 1.000 = 53.125 euro

• Prix de cession - prix d'acquisition total = 299.000 - 190.750 = 108.250
• Moins l'abattement pour durée de détention 10% x 5 ans = 54.125Moins l'abattement fixe = 1000 euro ( 2.000 euro si le bien appartient pour moitié à votre conjoint )


Montant à payer :
31.3% (19% d'impôt et 12.3% de prélèvements sociaux), soit 16.628 euro
( Cette vente vous aura donc fait gagner 93.907 euro nets )