Informations juridiques

I - Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont continué leur baisse.

En novembre 2009, les taux moyens du secteur concurrentiel s’établissent à 3,77 % contre 3,80% en octobre 2009. Depuis Novembre 2008, les taux ont ainsi reculé de 138 points de base et sont revenus à leur niveau du printemps 2006, selon l'étude que vient de publier l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

II - L'imposition des plus-values immobilières

Certains biens, certaines personnes en sont exonérés:

La résidence principale :

Tous les biens immobiliers ou parts de SCI détenus depuis plus de 15 ans

Certaines personnes retraitées, ou invalides :

Les retraités et titulaires d'une carte d'invalidité peuvent être exonérés lorsque leur revenu fiscal de l'avant dernière année qui précède celle de la vente ( l'année 2006 pour une vente en 2008 ) est inférieur au revenu qui permet à certaines personnes âgées d'être exonérées d'impôts locaux. Ces personnes ne doivent pas avoir été redevables de l'ISF au cours de cette même année.Quelles sont les opérations imposables ?
Les cessions à titre onéreux. C'est à dire la vente, l'échange et l'expropriation.

Quels sont les biens imposables ?
Les constructions, les terrains, ainsi que les droits qui portent sur ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes...).

Qui sont les personnes imposables ?
Les particuliers ou les actionnaires de SCI soumises à l'impôt sur le revenu, lorsqu'ils réalisent des plus values, et qu'ils ne sont pas exonérés.

Comment se calculent la plus-value et l'impôt ?

La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession ( le prix de vente moins certains frais ) et le prix d'acquisition ( le prix d'achat plus certaines charges ), dont on déduit certains abattements.

Le prix de cession :
C'est le prix de vente mentionné dans l'acte notarié, augmenté parfois de certaines charges et indemnités. On peut déduire de ce prix, si on en détient les justificatifs :

les honoraires versés à une agence ou à un notaire
les frais de réalisation des diagnostics techniques obligatoires
les honoraires d'architecte pour une étude avant demande de permis de construire
la TVA éventuellement payée

Le prix d'acquisition :
C'est le prix d'achat du bien en vente, stipulé dans l'acte notarié, auquel on ajoute différents frais et dépenses.

Frais réels d'acquisition sur justificatifs, ou pour un forfait fixé à 7,5% du prix du bien.
Dépenses réelles de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration, si les travaux ont été réalisés par une entreprise, et si ces dépenses n'ont pas déjà été prises en compte pour réduire l'impôt sur le revenu. On peut, en l'absence de justificatifs, à condition de vendre plus de cinq ans après l'achat, et qu'il s'agisse d'une construction ( pas d'un terrain nu ), ajouter un forfait de 15% du prix d'achat.
Les frais de voirie, de réseaux et de distribution, réalisés dans le cadre du POS.

Si le bien a été acquis à titre gratuit, la valeur mentionnée dans l'acte notarié peut être augmentée des frais d'acquisition (par exemple frais d'acte, honoraires du notaire,), ainsi que des droits de succession ou de donation pour leur montant réel.

L'abattement pour durée de détention
On réduit cette plus-value brute d'un abattement de 10 % par an, pour chaque année entière au-delà de la cinquième année. L'abattement commence donc à s'appliquer à partir de six années complètes. Au-delà de quinze ans, la vente est exonérée.

L'abattement fixe
Un abattement de 1 000 € est aussi appliqué sur cette plus-value brute. Quand le bien appartient à plusieurs personnes, l'abattement bénéficie à chaque indivisaire ou à chaque époux.

Montant de l'impôt
Il est de 16% de la plus-value imposable, plus les prélèvements sociaux (11%), soit un taux d'imposition global de 27%.
La déclaration de plus-value est établie par le notaire, qui prélève l'impôt sur le prix de vente.

Exemple:

Vous vendrez le 1er août 2009 une maison pour 300.000 euro. Vous l'aviez achetée, 10 ans avant la vente, le 1er août 1997, 150.000 euro.

Prix d'acquisition :

Prix d'achat = 150.000
plus la commission d'agence = 7.000
plus les frais d'achat (frais d’acte) réels si vous détenez les
justificatifs, ou pour un montant forfaitaire de 7,5% = 11.250
plus certains travaux pour leur montant réel, s'ils ont été
réalisés par une entreprise et justifiés par une facture,
ou pour un montant forfaitaire de 15 % si vous possédez le
bien depuis plus de cinq ans = 22.500

Prix d'acquisition total : = 190.750

Prix de cession :

Prix de vente = 300.000
Moins les frais de diagnostics techniques = 1.000

Prix de cession total : = 299.000

Plus-value imposable :

Prix de cession - prix d'acquisition total = 299.000 - 190.750 = 108.250
Moins l'abattement pour durée de détention 10% x 5 ans = 54.125
Moins l'abattement fixe = 1000 euro ( 2.000 euro si le bien appartient pour moitié à votre conjoint )

Plus-value réellement imposable :
108.250 - 54.125 - 1.000 = 53.125 euro

Montant à payer :
27% (16% d'impôt et 11% de prélèvements sociaux) 14.343 euro
( pour un gain net de 93.907 euro )